均价2万级，“地广人稀”的东湖新城和大江东，谁能飞得更高？
◎Tips：今日共8盘正在登记，明细见文末
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一周之前，钱塘新区高铁新城概念规划，正式发布。
以未来的江东站枢纽为核心，重点规划高铁枢纽核心区（站房及一体化）、关联区（城市设计），和影响区（概念用地），涉及范围13平方公里。
我算了下，现在杭州的高铁新城，还真不少。
比如，火车东站所在的城东新城、火车南站衍生的南站新城，以及以火车西站枢纽为核心的云城。
大江东高铁新城
东、南、西三个方向，都有了高铁枢纽，独独缺少了北向？其实，杭州东北向的东湖新城，也规划了一个高铁新城：
就在地铁9号线龙安湖站以北附近，规划中的沪杭城际高铁，将由浦东出发经此接入杭州西站。
5个高铁新城板块中，相似度最高的，应该是东湖新城和大江东。
到武林广场的直线距离，都在20公里以上、核心区都集中在一条主干道两侧、新房均价都是2万级、中签率都很低，妥妥的刚需热土。
那么，再过5年、10年，差距会不会不断拉开？
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先来看下两个板块的基本面。
东湖新城，规划范围北至京杭大运河，南至星光街，东至京杭运河二通道，西至超山风景区-09省道，面积约76.94平方公里。
比新出炉的云城（58平方公里），还要大出近三分之一。
大江东新城更夸张，仅陆域面积就达约348平方公里，相当于6个云城，1.3个二次扩容后的未来科技城（273平方公里）。
版图太大，加上起步较晚，两个板块的发展，目前都呈现出了明显的“单极化”。
东湖新城中心城区
拿东湖新城来说，核心就是地铁9号线所在的荷禹路沿线，准确地说，是地铁东湖站（万宝城）到龙安湖站沿线。
因为除了现状最成熟，这里也是规划中、未来东湖新城唯一的中心城区，将拥有体育中心、文化中心、三甲综合医院、学校等多个城市功能设施。
再看大江东，中心同样是地铁7号线沿线，刚好也是三个站（青六中路站、启成路站、江东二路站）。
板块内的多数楼盘，都集聚在这一带。
以大江东为例，这里有东湖城、江与城、花漾里、融创城、星央悦府、琅琴府等。东湖新城，则涵盖了杭州第三城、汀洲印月、四季都会、锦畔云汀府、栢悦中心等。
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但客观地说，就商业配套品牌而言，目前大江东是领先的那一个。
无论宝龙广场，还是龙湖天街，在商业地产领域，都排得上号。反观东湖新城，万宝城、万悦城、星玖城等声势，明显弱了几分。
质不行，量还是多的。除了上述三个，还有杭州第三城自带的近8万㎡mall，以及后续TOD地块。
新房价格方面，大江东也更有优势。
其实前两年，大家的价格水平线差不多。只是因为近年限价体系的调整，差距略微有些拉开了。
2018年摇号至今，东湖板块新房限价，已经“三连涨”：17500→19000→20800→22000。大江东也涨了，但只从16700元/㎡涨到了19800元/㎡（高层）。
算起来，两个板块新房已有2000元价差。
也因此，东湖新城在一二手倒挂方面，原本具备的优势，现在也缩小了。
早在2018年，东湖新城的二手成交纪录就已突破2万8（金帝海珀）。最近，刚交付的栢悦中心，更出现了一套2万9的网签纪录。
大江东核心区因为开发晚，市场上流动的二手小区，一度只有一个琅琴湾，前两年价格也就2万左右。
但随着板块新房摇号热度的上升，和东沙湖的逐渐呈现，价格上行趋势明显。近期，琅琴湾和东湖城的实际最高单价，都达到了2万7。
当然就整体而言，两个板块的二手房价，还是以2万-2万5之间居多。
不过，等后面地铁开通（9号线和7号线，均计划2021年开通）、商场投入运营，说不定还会迎来一波浮动。
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所以，很明显地，新房摇号热度，大江东更甚一筹。
今年5月，融创城43套高层，8549组登记，创下了杭州摇号以来的最低中签率纪录（0.5%）。9月新政后，花漾里又被认定为热点盘。
5年限售制约下，中签率依旧只有5.99%，只比首开高了2个多百分点。
相比之下，东湖就差一些了。
万宝城西侧的锦畔云汀，今年8月首开，185套房源，精装均价20800元/㎡，中签率13.05%。
杭州第三城，地铁9号线玉架山站上盖，约64万㎡的TOD大城。9月首开高层、小高层，综合中签率24.45%。10月加推纯小高层，中签率大降，但也有12.83%。
刚刚结束登记的汀州印月，中签率19.3%。
当然，放在整个杭州市区，这样的中签率，足以自傲了。毕竟，也是5-10个人抢一套房呢。
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上个月，层楼写过一篇文章——《未来科技城无中心》。
主题是：偌大的未科，规划了大大小小近10个中心，如阿里一带、天空之城一带、绿汀路站一带、云城等。更牛的是，目前各区域房价，确实呈现了“扁平化”趋势。
不过，后来我们算过一笔账，未来想要撑起这么多中心，需要大量人口流入。
即便GDP和人口净流入量，双双位居杭州前列，对未科来说，仍然是一个重大挑战。
再看东湖新城和大江东，版图同样很大，但产业、人口和经济，却位居杭州末流。换言之，未来相当长一段时间内，单极化的格局，都不会发生改变。
因为，确实撑不起来啊。
当然，这不意味着没有后续发展空间了。最大的契机，应该是轨道交通，除了各自规划中的高铁枢纽，两者都还有其他地铁线。
像大江东，还有一条地铁8号线。由1号线文海南路站向东延伸，终于江东站，预计2021年底开通。
东湖新城呢，除了9号线，地铁3号线二期东延伸段，将从原先的一期终点星桥路站，延伸至东湖。盛传的地铁四期中，南北快线（32号线）也将横贯东湖新城，与上述两条线交汇。
加上各种偶发性利好，未来地铁沿线的区域，会有不错的潜力。
从目前看，大江东的热度高过东湖新城。但未来的事，谁也无法断定，终究还是要看各种规划的实际落地程度。
但抛开这些不说，眼下能齐活地铁、单价、配套、倒挂的刚需板块，真的不多了。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 阳光城东原印江滨 | 30050 | 板块：萧山南站新城 房源：133套精装高层 户型：89-106㎡ 登记方式：验资70万 登记日期：11.21-11.23 |
| 江山云樾府 | 26200 | 板块：下沙大学城北 房源：108套精装高层 户型：88-118㎡ 登记方式：验资50-100万 登记日期：11.21-11.23 |
| 宋都如意春江 | 17200 | 板块：富阳东洲 房源：24套毛坯叠墅 户型：130㎡ 登记方式：冻资60-200万 登记日期：11.21-11.23 |
| 融信美好宝龙澜天 | 18810 | 板块：临安城南 房源：144套毛坯高层 户型：80-89㎡ 登记方式：验资40-60万 登记日期：11.21-11.23 |
| 绿城桂语映月 | 20563 | 板块：富阳银湖 房源：290套精装高层 户型：89-135㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：11.21-11.23 |
| 世茂国风大境 | 35880 | 板块：青山湖 房源：24套毛坯联排 户型：136㎡ 登记方式：冻资200万 登记日期：11.21-11.23 |
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C E N G L O U · C H I N A
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文∣麦格
编辑∣二叔
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部分图片来自网络